岂是耕地红线推涨房价

2009年第26期

文/唐敏

6月25日是第19个“全国土地日”，今年的宣传主题为“保障科学发展，保护耕地红线”。

不料，综合应用了人口、土地、农业、经济、环境等多学科研究成果，在科学分析测算基础上制定的18亿亩耕地红线目标，最近却被冠上了“推涨了房价”的恶名。

针对此说法，国土资源部副部长鹿心社近日在公开场合明确回应，根据对东部、中部、西部不同类型620个房地产开发项目的系统调查，结果显示，目前我国地价平均占房价的比例为23.2％，低于欧美及亚洲近邻。

地价是组成房价的重要因素之一，但并不是决定因素。虽然一般状况下，一个国家或者地区的土地资源越紧缺，地价占房价的比例就越高，但排除投机等人为因素，决定房价的根本因素是供求关系。

我国的地价占房价的比例不但低于土地资源紧张的日本（比例为60%～75%），也低于土地资源丰富的国家（如美国、加拿大，分别为28%、24%）。

城镇化过程总是伴随着人口和经济的集聚，大城市地区特别是中心城区的房地产供应也总是稀缺的，其稀缺程度随着集聚的增大而提高。与此同时，有效需求随着城市经济发展不断扩大，在供应减少和需求扩大的合力作用下，房地产价格会趋于上升。当供应或需求任何一方发生变化时，都会导致价格波动。例如，前一时期国内外许多城市房价下降，其根本原因就是经济衰退导致需求不足。

另一方面，我国并没有因为保护耕地而减少必要的房地产用地供应，将房地产价格攀升归咎于实行严格的耕地保护是站不住脚的。

虽然中国的地价占房价的比例低于欧美及亚洲近邻，但作为稀缺性资源，土地供应量的多少势必影响到价格的走势，而地方财政由于存在对土地财政过分依赖的关系，一些地方政府不同程度存在着限制土地供应与积极征收高价土地出让金的强烈冲动，这势必影响到地价的高低。

但是，这种一定时间、一定范围内的土地供应的变化所造成的地价波动变化，并不是由于“保护耕地红线”造成的。

当前，全球金融危机大潮仍没有退去，国内保增长、扩内需形势严峻，4万亿元扩内需项目的建设正逐渐推开。守住“18亿亩耕地红线”正面临着发展用地的巨大压力，在这样特殊的背景下，实行最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，考验着各级各地为政者的执政能力和水平。如果动摇“18亿亩耕地红线”，将犯下不可改正的历史性错误。

投资楼市或为“博傻”

2009年第26期

文/健君

上半年各地房地产市场出现的不同程度反弹，正在成为经济“回暖”的证据之一。国家统计局数据显示，1—5月，全国商品房销售面积同比增长25.5%，其中，商品住宅销售面积增长26.7%；商品房销售额同比增长45.3%，其中，商品住宅销售额增长49.0%。

遗憾的是，来自楼市实际的情况反映，销售上异军突起的高增长并非那么正面。3月份以来，因为对资产价格上涨预期以及对通货膨胀的担心，加上信贷极为宽松，不少资金进入地产市场投资，投资性需求持续增加，大有压倒消费性需求的架势。

中房指数系统的数据显示，4月份全国各地高端住宅销量激增，深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55%，上海别墅销售与供应比已达1.59:1，意味着投资性需求空前高涨。同时，企业买地热情明显高涨，4月以来各地出现高溢价土地，京、沪、深、津等城市均出现溢价成交土地，与去年底各地地块流标的景象形成鲜明对比。

近日，刚刚完成一地块投资的某国内大型企业老总在交流中向笔者透露了此中玄机，目前大额投资房地产市场的主要是私营业主和各行各业的高管，他们对经济形势都很敏感，现在信贷环境格外宽松，尤其担忧通货膨胀，而在实体经济仍起色不大的背景下，国内核心城市的楼市正好成为其安排闲置资金的“避风港”。

于是，房地产市场今年迅速升温的景象变得“合情合理”。然而，危险也在其中。最近房价持续上涨，已经开始接近2007年的历史高度，租金却比最高时下降了20%～30%。这种越来越严重的背离强烈暗示，楼市泡沫迹象已显。

上周，世界银行调高中国今年GDP增速至7.2%，鼓舞了更多人对中国经济“已经回暖”甚至“复苏”的情绪，也鼓舞了更多企业将自有资金和长期信贷资金转入楼市“保值增值”甚至投机。

这似乎是一次聪明的“下注”。问题是，目前资产市场的春天并没有“染绿”实体经济，相反全球范围内实体经济的衰退仍然在继续，中国活跃的内需大部分仍然来自投资而非消费，也注定当前所谓“回暖”的局面还有待进一步观察。

如此情况下，大量资金“一窝蜂”进入房地产市场开辟投资“新战场”，最后的结局可能不是“好风凭借力，送我上青云”，而是一场“击鼓传花”式的“博傻”游戏。在经济时局仍然难以廓清的背景下，无论是企业，还是个人，都应更理性地“持家”。

非法经营“原始股”危险

2009年第26期

文/李京华

据权威信息，2007年至2009年4月，北京市检察机关共审查起诉非法经营非上市公司股权（俗称“原始股’）案件17起，此类犯罪严重破坏市场经济秩序，应加大依法打击的力度。

非法经营“原始股”的证券投资咨询公司、股权转让咨询公司、股权经纪公司等股权交易中介公司，为逃避国家证券监管部门的监管，不向国家证券监管部门申请，不进行相关材料的备案，擅自代理销售未上市公司股权，非法经营数额20余亿元。

此类“原始股”犯罪大致分为五个步骤：第一步，以倒卖原始股为目的成立公司。第二步，到外地股权托管中心调查是否有未上市公司的股权转让情况，或者通过中间人从外地公司获取股权转让的信息，与股权转让人取得联系，取得股权转让人的同意或授权，并以低价确定转让价格。第三步，招聘业务员，对业务员进行“洗脑”培训，并以“内部价”出售给业务员一定数量股份，同时用“提成”诱导业务员，让其亲属朋友购买，多卖多提成。第四步，业务员对经营的原始股进行“即将上市”、“高额回报”、“保值增值”等虚假宣传，引诱公众参与投资。第五步，按商定的价格从客户购买的原始股款项中给原始股转让人或中间机构（人）返款，再把客户资料、认购股数等发给原始股转让人或中间机构（人）办理过户手续，最后将股权转让协议、股权持有卡等材料邮寄回来并交给购买人换取收据。

不难看出，经营“原始股”犯罪手段具有较强的欺骗性、迷惑性。分析该类犯罪频发的原因，主要为：未上市股权交易法律规范不健全。目前，我国公司法、证券法等规定较为简单笼统，对未上市公司股权交易的交易流程、交易规则、交易限制条件、监督管理以及法律责任等都没有详细规定，不能有效保障未上市公司股权交易的安全。

对股权托管中心和中介公司缺乏监管。不具备经营证券业务资质的公司犯罪行为时有发生。股权托管中心和中介公司对股权交易只进行形式审查，只负责办理股权转让手续，不负责审查监督未上市公司的经营情况，也不向购买者提供任何资料信息。

对中介公司非法经营活动监管打击力度不够。17起案件中的涉案中介都是以犯罪为目的成立的公司，这些非法中介公司在工商部门登记注册的经营范围均不包括经营股权业务，也没有经证券监管部门授权。

因此，健全未上市公司股权交易的法律法规，强化对股权托管中心和中介公司的依法监管度，依法打击中介公司非法经营活动，已是刻不容缓。

“海归”从政亟需接口

2009年第26期

文/董学清

吸引、选拔海外高层次人才归国从政，是我国人才战略的一项重要工作。当前，有的海外高层次人才回国后已经走上中央和地方的领导岗位。但是，由于缺少体制“接口”、缺乏制度保障和认识不到位等原因，海外高层次人才回国从政仍存诸多阻力。

近年来各地普遍加强了引进海外高层次人才的工作，但引进的基本是科技人才，包括科学家、技术专家、企业家等，充实到干部队伍的较少。

海外高层次人才回国从政，主要存在以下制约因素：

一是政策所限导致“进口”不畅。当前的干部选拔制度在“体制内”和“体制外”砌起一道无形的墙，挡住许多“体制外”的“海归”进入干部队伍。几年前，有城市面向全国招聘副局级干部和高级企管人员，虽然宣传“优先考虑海归”，但有附加条件，“申请者需有担任正处级干部满1年或副处级满4年的工作经验”。一些“海归”因为没有“体制内”的从政经历只能选择放弃。

二是吸引海外高层次人才从政缺乏制度保障。各地吸引“海归”从政的做法不平衡，基本取决于当地“一把手”的眼光、胸怀和魄力，缺乏统一的制度安排。人为因素导致一些地方的从政“海归”随当地“一把手”的任免而去留的现象较多。培养和生成机制不完善，也是一些从政“海归”中的优秀分子无法从干部队伍中脱颖而出的主要原因。

三是一些地方领导对高层次海外人才的作用认识不足，在使用上有顾虑。有些地方领导和组织部门认为，海外人才不了解中国国情，很难有作为。还有些领导认为“海归”会占用有限的升职名额，影响当地干部的情绪。

把吸引海外高层次人才回国从政作为一项战略性任务，疏通“海归”回国从政的渠道，建立健全科学的选拔、培养及流动机制，需要从三方面推进：

把吸引“海归”进入干部队伍作为一项战略工程来抓。随着全球化进程的不断加快，对外交往和竞争都需要一批政治坚定，具有国际视野、战略思维的海外高层次人才充实干部队伍。有关部门应当从体制机制上畅通“海归”回国从政渠道，出台具体规划和措施。

由组织和人事部门牵头，其他相关职能部门参与，在吸引高层次留学人员回国从政上统筹协调，形成合力。

建立健全“海归”从政的选拔、培养机制。海外高层次人才回国从政，需要一个不断培养的过程。可考虑实行“软着陆”政策，为其提供一段时间的过渡期，也方便对其表现进一步观察，同时为其提供宽松的成长环境，健全优胜劣汰机制。