满分：100分 时限：150分钟
一、注意事项
1．申论考试是对应考者阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力、文字表达能力的测试。
2．作答时限：150分钟。其中阅读资料参考时限30分钟左右，作答参考时限120分钟左右。
3．仔细阅读给定资料，按照后面提出的“申论要求”依次作答。
二、给定资料
材料一：
2003年、2004年间，上海房价飙升。2005年房价滞涨，银行利率不断上升，租金难以偿还贷款。2006年5月开始的新一轮调控，尤其是营业税征收时限延至五年和重征个调税．进一步使大部分投资房进入租赁市场。投资客单独应对如此多的房客是一件费力的事情，二房东适时而生，低成本接手部分房源，通过制造大量“鸟笼”和薄利多销获得高于租赁市场的平均利润，2006年开始大规模发展。
若生是土生土长的上海人，2005年，他投资6万元，租了套三室两厅的房子，办起一家日语网站。但勉强维持半年后，一个栏目都没卖掉，最后只好关闭网站，把其中两个房间租出去，另外一间自己住。2006年3月的一天，一个房客建议若生，把客厅改造成房间出租，又可以多赚一笔钱。“这个主意不错。”当天下午，若生就把客厅的办公桌搬出去，请工人把客厅分成3个房间。忙乎半个月后，3室2厅变成了6室0厅，除自住1间，其余5间都出租。一个月下来，扣除给大房东的租金，还可净赚1000多元钱。
“多租几套出租，不就可以赚更多。”若生兴奋不已，立刻去中介公司找房源。问过几家，得到的答复如出一辙：中远两湾城有大把空房。
中远两湾城位于普陀区苏州河畔，占地50公顷，是上海内环最大的高层住宅区。1999年动工建设，至今共开发了四期。前三期，购房者以自住为主，第四期，被温州炒房团一扫而光。
2006年4月2日，若生租下第一套房。第二套，第三套……到当年7月份，他在中远两湾城一共租下19套房。其中最后5套房，是一口气租下的。“刚开始是1700块一套，后来的是1800块一套。等我租下后几天，房租一下涨到2000块，现在起码得3000块。”
房子刚租来时都是毛坯房，除了家门和窗户，什么都没有。房门、涂料、石膏板、地板革、床、柜子、桌椅、电视、洗衣机、空调……若生跑完建材市场，又跑家具店电器店，小到一个螺丝钉都亲自去买。108到148平方米不等房子，被分隔成7到8间不等的小间。一切准备妥当后，若生到网上发布消息招揽房客，以四五百到八九百不等的价格租出去。
虽然小刘看起来像学生模样，但已经是熟手，他“操盘”着中远两湾城的四套房子。“小房间价格每个有420元，大房间520元，交200元押金。登记学生证和身份证，随时就可以住进来。剩下的三套房子都是分成8间，一个月毛利2500元左右，扣除维修费、人工费，一套房一年能赚两万多。房屋做隔间的成本在15000元左右，差不多一年就能收回。”
材料二：
今年8月，消防部门在闸北区、浦东新区、闵行区、普陀区调查发现，1/3以上的小区存在群租现象。群租房主要分布在三个区域：市中心区新建小区、交通便捷的街道和中高档小区，城郊结合部及农村地区、商铺、饭店娱乐场所、工厂、工业园区周边的“集体宿舍”区，前者是最近两年群租热潮的核心地带。
上海房价高，房租也高，中远两湾城使用面积80多平方米的装修房，月租在4000块左右。而外来打工者和刚参加工作的大学毕业生，很多人的月薪还不到2000块钱，租半套房的能力都没有。他们需要月租五六百的房子，所以才有群租房大量出现。“群租房的市场需求一直存在，为什么在2005、2006年群租成风，这与当年的房地产调控政策密不可分。”上海知名房地产律师杜跃平另有一番见解，“有待出租的房子猛增，这才是根本。”
2004年10月开始，上海的房价一天一涨，“拿到房子就能赚钱”的说法广为流传。2005年春节，有人排队7天7夜买房。
2005年春节一过，上海出台系列法规调控房价。
2005年3月19日，在政府所办公共网络交易平台上挂牌出售的二手房要限价销售，超出咨询价格10％的房源信息将不予挂牌。
2005年3月28日，上海银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》停止转按揭，上海16家中资商业银行约定，提高第二套贷款购房的首付比例，第三套及以上的首付比例更高，贷款利率同时上浮。
2005年4月6日，上海商业银行禁止转按揭。
与此同时，中央也出狠招稳定房价。当年4月28日，国务院下发了著名的“新八条”。
到当年四五月份，上海房价冲到最高点，随后开始迅速下降，退房热取代了购房热。而没有退房的人，就把房子租出去，租赁市场的房源一下子多起来。很多人从中看到了商机．租下房子，改造分隔成多间，以每间几百块的月租转给中低收入者，赚取差价。这些想法付诸实施后，群租现象便蔓延开来。
“房价下跌，二手房交易陷入僵局，炒房者只好由售转租。”上海社科院房地产研究中心副研究员顾建发也认为，租赁市场房源猛增是群租热潮的源头。