理论热点面对面2012第二章 向住有所居目标迈进
2012-08-09来源:中宣部理论局

——房地产调控如何坚持

  2012年4月,一年一度的北京春季房地产展示交易会在北京国贸中心举行。相同位置的楼盘大多较2011年有明显的降价,不少房企还纷纷推出特价房、团购房、低价房,折扣力度、优惠幅度均超过往年。然而,面对开发商的“热情”,大多数意向购房者的反应却很“冷淡”,观望者多,签约量少。

  北京春季房展会素有“楼市风向标”之称。本届展会的行情,一方面反映出房价在强力调控下正向合理价位回归,同时也折射出人们对进一步加强房地产市场调控的关注与期待。一段时期以来,调控政策接连出台,到底成效如何?市场调整是否到位?2012年调控会不会放松或者转向?怎样才能更好地解决群众住房问题、实现住有所居?对于这些疑问,社会各界十分关心。

  

    ◎ 房地产调控成效怎么看

  2009年第二季度以来,房价迅速回升并大幅上涨。面对严峻形势,国家先后出台了“国十一条”、“新国十条”等一系列政策措施。加强和改善房地产市场调控,密度大、力度强。

  2011年,调控措施进一步细化,调控工作持续深入。1月,国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,从落实地方政府责任、强化差别化住房信贷政策等8个方面提出了更加严格的要求,被称为“新国八条”。随后,各地根据通知精神,纷纷推出实施细则,综合运用经济、行政手段,不断推进调控。同时,为确保调控落实到位,国务院还对部分地区开展督促检查,8个督查组实地督查了北京、辽宁等16个省区市的政策落实情况。

  一年多来,从49个地级以上大中城市出台“限购令”,到600多个城市出台房价控制目标;从上海、重庆房产税改革试点,到各地纷纷建设保障性安居工程;从二套房贷严格执行差别化信贷政策,到央行3次加息、6次上调存款准备金率;从7月国务院常务会议强调坚持调控方向不动摇,到10月国务院常务会议再次强调要坚定不移地搞好调控……在一系列政策措施的作用下,房地产市场逐步降温,调控成效初步显现。

  多数城市房价涨幅回落,部分城市房价出现下跌。2011年1—12月,70个大中城市新建商品住房价格同比涨幅平均值从6.5%回落至1.6%,环比涨幅从0.8%回落至-0.2%。北京2012年一季度新建普通住房成交均价比2011年同期下降20.7%,比2011年全年下降6.4%。

  投机投资性需求得到遏制。东部高房价地区最为明显,2011年北京、福州、厦门、海口非当地户籍居民购房比重明显下降,北京居民家庭购买第二套及以上住房面积所占比重,比2010年降低7.1个百分点。

  社会资金流入楼市的速度明显放慢。2011年,投入房地产开发企业的资金共计83246亿元,增速比上年同期回落12.1个百分点,多年来资金过量流入房地产的形势开始发生变化。

  保障房建设顺利推进。全年新开工1043万套,基本建成432万套,为“十二五”时期3600万套保障房建设开了好局,也为市场调控增加了砝码。

  【政策传真】

    “新国八条”主要内容

  2011年1月26日,国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,业内称为“新国八条”。内容主要包括:进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度;调整完善相关税收政策,加强税收征管;强化差别化住房信贷政策;严格住房用地供应管理;合理引导住房需求;落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制;坚持和强化舆论引导等。

  ■什么是“限购令”

  2010年4月“新国十条”出台后,一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定,被称为“限购令”。目前已有49个地级以上城市实施“限购令”。如北京规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房,连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。

  ■调控初见效 房地产市场增速放慢

  2011年,全国房地产开发投资61740亿元,比上年增长27.9%,增速回落5.3个百分点;全国房地产开发企业房屋施工面积50.8亿平方米,增长25.3%,增速回落1.2个百分点;全国商品住房销售面积10.99亿平方米,增长4.9%,增速回落5.7个百分点。

 

  ◎ 调控政策为何不能动摇

  应当说,房地产调控取得初步成效,受到广大住房困难群众的欢迎,他们期待着继续巩固和扩大调控成果。同时,也有一些人认为,当前经济形势不容乐观,要实现稳增长,应适度放松乃至取消调控,发挥房地产“救市”作用。还有个别地方政府出于“土地财政”的考虑,也在造舆论、搞“小动作”,试图给调控“松绑”。

  面对种种议论纷争,中央显示了坚持调控的坚定决心。2011年12月,中央经济工作会议明确要求,继续坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。2012年3月,政府工作报告强调,严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果。2012年5月,国务院常务会议指出,要稳定和严格实施房地产市场调控政策。

  那么,为何调控政策不能“松口子”呢?

  住房需求有自住性的,也有投机投资性的。投机投资性需求以赚取买卖间价差为目的,由于所购住房中相当一部分既不自住也不出租、闲置浪费,偏离其满足居住需要的本质属性,使得住房成为牟利工具,加剧了供需矛盾,从而推高房价。

  国际经验表明,在经济快速发展期,房地产市场容易出现投机投资性需求增多的趋势。如不及时有效抑制,一方面,投机投资性需求将非正常推高房价,迫使一些自住性需求被“挤出”市场,导致市场需求畸形化;另一方面,投机投资性需求的盲目扩张,往往出现资产泡沫膨胀,造成市场大起大落,甚至引发金融风险、影响经济平稳发展。

  从近年来我国房地产市场发展的情况看,投机投资性需求是前一时期推动房价非理性上涨的主要因素。实现房价合理回归,推动市场健康发展,关键是有效抑制投机投资性需求,不能有任何松动。这既是当前调控的重点,也是必须长期坚持的。

  特别应看到,调控已取得的成效只是初步的,基础还不牢固,存在许多不确定因素。当前,国内流动性较为充裕,投资渠道相对有限,投机投资性需求反弹的条件仍然存在。如果放松调控,投机投资性资金极有可能再度“兴风作浪”,阻碍市场健康发展。

  为此,必须继续坚持调控不动摇,严格执行抑制投机投资性需求的政策措施。要继续落实地方政府调控房价的责任,严格执行住房限购措施,遏制不合理住房需求。同时,继续落实差别化信贷和税收政策,对购买第二套住房的,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,加强存量住房交易税收征管等。

  【权威声音】

    有信心让一线城市房价降下去

  姜伟新(住房和城乡建设部部长):2011年以来,多数地区房价涨幅回落,房地产市场总体运行平稳,调控成效已经显现。要继续坚持房地产调控不动摇,我们有信心在今年让几个一线城市的房价水平降下去。

  【深度解读】

     日本房地产泡沫破灭的警示

  20世纪八九十年代,日本上演了一场“土地神话”闹剧:在宽松的信贷政策刺激下,房地产投机性需求激增,人们普遍陷入“房价只涨不跌”的狂热之中,导致房价地价飞涨,1983—1988年,日本东京商业用地价格上涨250%,产生地产泡沫,最后蔓延为整体经济的泡沫。1990年年底泡沫经济崩溃,房价开始大幅下跌,几年后跌回起点,“土地神话”破灭,日本经济由此也陷入漫长的萧条之中。

  【百姓心声】

  ●虽然房价野马已被套上了调控的缰绳,低下了高昂的头,但距离合理回归还差得远。

  ●房价过高的时候,租房其实比买房划算。观念一换天地宽,租房未必不安居,“裸婚”也能很幸福!

  ●保障房要建好,更要分好,一定要加强监管,千万不能“好经被念歪”,成了“翻版福利房”。

  ●无论是坚持调控不动摇,还是推进保障房建设,关键在于地方政府的落实。要真正实现“市场的归市场,市长的归市长”,就必须破除“土地财政”依赖症。

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